Welkom op de site van Maartje Martens
Nu de woningmarkt opnieuw aan het kantelen lijkt wil ik via deze website een aantal van mijn analyses beschikbaar houden voor iedereen die geïnteresseerd is in meer dan dagelijkse hypes rondom dit thema.
Na de woningmarktcrisis van 2008
Het blijft hollen of stilstaan met de Nederlandse woningmarkt. Na zeven jaar serieuze crisis bleek de koopwoningmarkt rond 2014/5 weer aan te trekken. Herstel staat doorgaans synoniem met stijgende woningprijzen, meer verkopen en aantrekkende doorstroming. En vertrouwen natuurlijk. En zo geschiedde. In de periode na 2013 stegen woningprijzen tot ongekende hoogte. Analytici gaan er daarbij vaak impliciet van uit dat de woningmarkt weer was zoals vòòr de kredietcrisis van rondom 2008. Toch verliep het wat anders.
Het herstel van woningprijzen na 2015 heeft oorzaken die veelal buiten de eigenwoningsector liggen. Denk daarbij aan het ECB beleid, dat er op gericht was de rente laag te houden en inflatie te verhogen. De groei van goedkoop geld deed particuliere beleggers uitwijken naar de koopwoningmarkt waar het rendement een stuk hoger lag. De liberalisering van het huurbeleid in de jaren ’10 gooide extra olie op dit vuur. Beleggers speelden tevens in op de vraag naar betaalbare huurwoningen die, vooral in steden, sinds de crisis van 2008 sterk was toegenomen; een vraag die de overheid vooral aan de markt overliet door de woningcorporatiesector financieel zwaar te belasten met de Verhuurdersheffing.
De toestroom van, vaak kleinere, particuliere beleggers heeft de dynamiek van de koopwoningmarkt aanzienlijk veranderd. Ze visten vaak in dezelfde vijver als koopstarters, hetgeen bijdroeg aan meer concurrentie en snel stijgende prijzen in bepaalde segmenten van de woningmarkt. Ik signaleerde als eerste in Nederland de opmars van het fenomeen buy-lo-let (woningaankopen voor verhuur). Woningprijzen gingen weer omhoog, maar mijn zorgen over de woningmarkt bleven onverminderd groot. De opkomst van buy-lo-let vond plaats onder zeer specifieke omstandigheden en dat biedt niet perse een garantie voor duurzaam herstel. Bovendien groeide de tweedeling tussen degenen met een eigen woning die hun vermogen zagen groeien en de groep voor wie woningaankoop niet bereikbaar bleek en aangewezen was op het gebrekkige aanbod van, vaak veel te dure, huurwoningen.
Een nieuwe woningcrisis leek met de komst van de Covidpandemie in eerste instantie in het verschiet. Een sterke afname van toerisme en buitenlandse immigratie verminderde de druk op de woningvraag in steden. Maar het tegendeel bleek waar. Een nieuwe stroom van goedkoop ECB geld en overheidssteun gaven een nieuwe impuls aan woningprijzen, die harder dan ooit omhoog gingen. Huishoudens die nog een woning wilden kopen werden afhankelijker van de steeds lagere rente en van schenkingen en leningen van familie die dat veroorloven kon, bijvoorbeeld door een hypotheek te nemen op de overwaarde van hun huis.
Een nieuwe crisis?
Een kanteling in de woningmarkt lijkt opnieuw begonnen sinds de oorlog in Oekraïne het einde van (bijna) gratis geld inluidde. De hypotheekrente verdubbelde ruim in korte tijd en onzekerheid over toekomstige ontwikkelingen met betrekking tot bijvoorbeeld inflatie, economische groei, stikstofnormen en natuurkwaliteit, begint de overhand te krijgen.
Koop- en huurmarkt zijn de afgelopen jaren steeds meer met elkaar verweven geraakt terwijl elk een eigen dynamiek kent. De vraag is of en hoe dit verandert, nu rentes een stuk hoger liggen dan vóór de zomer van 2022, en woningprijzen beginnen te dalen? Zal het buy-to-let segment blijven concurreren met koopstarters, zal de huursector vooral in nieuwbouw een eigen niche vinden om het aanbod van huurwoningen te vergroten? En wat betekent dit voor de dynamiek van de koopwoningmarkt?
Wat zijn mogelijke scenario’s na de decennialange verslaving aan goedkoop geld en de fiscale overheidssteun voor woningeigenaren? Wat betekent het verdwijnen van de vanzelfsprekendheid van woningprijsstijgingen voor de doorstroming op de woningmarkt en wat zijn daar weer de gevolgen van voor woningprijzen?
Vooruitblik?
Mijn verwachting is dat de dynamiek van de koopwoningmarkt de komende jaren aanzienlijk gaat veranderen, waarbij doorstroming blijvend stagneert en de vraag naar betaalbare koop-, maar vooral, huurwoningen enorm zal toenemen. De toekomst gaat over de vraag welke huursector wij willen, welke rol woningcorporaties en beleggers hierin kunnen spelen en onder welke voorwaarden. Dat betekent een aanzienlijke verandering van de focus van een woonbeleid dat steeds gericht is geweest op ondersteuning van de, met hypotheekschuld beladen en fiscale subsidies ondersteunde, eigenwoningsector.
Zonder reële woningprijsstijgingen valt de verhuisladder uiteindelijk grotendeels om en gaan we een aanzienlijke afname zien van snelle wooncarrières binnen de eigenwoningsector. Potentiële koopstarters gaan dan op zoek naar woningen die ze voor langere tijd willen bewonen. Dat betekent hogere eisen aan die woningen en, vóór ze deze kunnen kopen, een woning huren om voor de aanbetaling te sparen. De eigenwoningsector zal dan eerder krimpen dan groeien. Veel meer huishoudens gaan aangewezen zijn op het aanbod van betaalbare huurwoningen en dat vraagt om een heel ander woon- en bouwbeleid dan in de afgelopen decennia. Een beleid dat niet gericht is op doorstroming van de koopwoningmarkt en het alsmaar verruimen van hypotheekleningen, maar op het bouwen én reguleren van betaalbare huur- en koopwoningen.