Missie

Het is hollen of stilstaan met de Nederlandse woningmarkt. Na zeven jaar crisis lijkt de koopwoningmarkt weer aan te trekken, maar lang niet overal of in dezelfde mate. De verschillen tussen regio’s en marktsegmenten zijn groot en nemen toe. De gangbare visie in de media straalt vooral positiviteit en optimisme uit. Het gaat goed met de koopwoningmarkt: we zijn uit het dal en de weg is omhoog. Ook nu weer staat herstel synoniem voor hogere prijzen, meer verkopen en doorstroming! En vertrouwen natuurlijk. Analytici gaan er impliciet van uit dat de woningmarkt – uiteindelijk – weer wordt zoals vòòr de kredietcrisis. Stijgende transactieaantallen en woningprijzen worden met die periode vergeleken, evenals de toenemende doorstroming. Ik zie dat anders.

Met de kredietcrisis bleek de grens bereikt waarop woningprijzen konden blijven stijgen en werd het piramidespel (met steeds hogere hypotheekschulden speculeren op ‘slapend rijk worden’) onhoudbaar. Hierover schreef ik in 2009 Een ding is zeker: woningprijzen in Nederland zullen scherp dalen en De implosie van een woningmarkt. Veel voorspellingen zijn uitgekomen: woningprijzen zijn flink gedaald en de verschillen tussen regio’s aanzienlijk toegenomen (segmentering).
Ik had echter niet voorzien dat er zo veel stutten geplaatst zouden worden onder de dalende woningprijzen; een groot verschil met het beleid tijdens de woningmarktcrisis in de jaren 1980. Zo mogen banken tot op heden nog altijd tophypotheken (meer dan 100% van de verkoopprijs) aanbieden met ondersteuning van de nationale hypotheekgarantie. In het Verslag Financieel Stabiliteitscomité 12 november 2013 noemt De Nederlandsche Bank deze aanpak een ordelijke transitie, nodig omdat verminderde kredietverlening (in de vorm van lagere loan to value (LTV) ratio’s) onherroepelijk zou leiden tot verdere prijsdalingen en de Nederlandse economie zou remmen. Een begrijpelijke en logische respons, maar het betekent wel dat woningprijzen de bodem nog altijd niet hebben bereikt: tophypotheken zijn immers nog altijd gangbaar. Recente prijsstijgingen doen nochtans het tegendeel vermoeden.

Buy-to-let
Het recente waardeherstel van woningprijzen heeft m.i. echter oorzaken die buiten de markt voor de eigenkoopwoningen liggen, namelijk het ECB beleid, dat er op gericht is om de rente laag te houden en de inflatie te verhogen. Particuliere beleggers wijken daarom steeds vaker uit naar vastgoed en spelen tevens in op de grote vraag naar huurwoningen in de steden. De toestroom van particuliere beleggers hebben de dynamiek van de koopwoningmarkt aanzienlijk veranderd. Sinds 2015 gaf ik presentaties en schreef ik artikelen over buy-to-let.

Van mijn kant hoort u geen euforie over herstel, maar zorgen over de woningmarkt die onverminderd groot blijven. Ik hoop met mijn analyse de beelden die via de media over de koopwoningmarkt worden voorgespiegeld te nuanceren en nieuwe invalshoeken en inzichten te bieden. Niet herstel, maar een nieuwe woningcrisis lijkt helaas de koers waar we nu op varen.